Immeuble de rapport à Saint-Étienne
L'immeuble de rapport est le produit phare de Saint-Étienne : des immeubles entiers de 3 à 8 lots s'y achètent encore à des montants inaccessibles ailleurs en Auvergne-Rhône-Alpes, avec des rendements bruts à deux chiffres quand le montage est bien fait.
1 050 €/m²
Prix moyen à l'achat à Saint-Étienne
9,00 €/m²
Loyer mensuel constaté
10,2 %
Rendement brut moyen
Pourquoi Saint-Étienne concentre les immeubles de rapport
Le parc stéphanois est massivement composé d'immeubles anciens de rapport construits à l'époque industrielle : R+3 ou R+4, un à deux logements par palier, souvent détenus par une seule famille depuis des décennies. Les successions libèrent régulièrement ces biens sur le marché, à des prix qui rapportent immédiatement, contrairement aux métropoles voisines.
Les ordres de prix constatés
Un immeuble de 4 lots en état correct se négocie généralement entre 180 000 et 320 000 € selon la localisation et l'état de la toiture. En secteur périphérique ou avec travaux lourds, on descend sous 150 000 €. Les immeubles rénovés, loués et sans travaux à prévoir se vendent plus cher mais offrent un rendement immédiat de 7 à 8 % sans risque de chantier.
Les cinq points à vérifier avant d'acheter
La toiture et la charpente (le poste qui peut coûter 30 000 à 60 000 €), l'état des colonnes d'eau et de l'électricité, la conformité et le DPE de chaque lot, la qualité des baux et des locataires en place, enfin l'existence éventuelle d'un arrêté de péril ou d'insalubrité. Nous contrôlons systématiquement ces cinq points avant de vous transmettre un dossier.
Immeuble occupé ou libre : que choisir ?
Un immeuble déjà loué génère du cash dès le premier mois mais fige les loyers en place, parfois très en dessous du marché. Un immeuble libre permet de rénover, de repositionner les loyers et de découper, mais impose plusieurs mois sans recette. Le choix dépend de votre trésorerie et de votre appétence pour les travaux — nous chiffrons les deux scénarios.
Financer un immeuble de rapport
Les banques analysent ce type d'achat comme une opération professionnelle : elles regardent le rendement, la vacance, la structure juridique (nom propre, SCI à l'IR ou à l'IS) et votre reste à vivre. Notre courtier partenaire, L'Expert du Crédit, monte régulièrement ces dossiers dans la Loire et sait à quelles banques les présenter.
Notre accompagnement investisseur à Saint-Étienne
- 01
Définition du profil
Budget global, capacité travaux, structure juridique visée.
- 02
Sourcing
Immeubles en portefeuille, successions et biens off-market avant diffusion.
- 03
Audit technique
Toiture, réseaux, DPE, baux en cours et diagnostics des parties communes.
- 04
Montage et signature
Négociation, financement, notaire et prise en main de la gestion.
Questions fréquentes
Combien coûte un immeuble de rapport à Saint-Étienne ?
De 150 000 € pour un petit immeuble à rénover à plus de 400 000 € pour un immeuble rénové et entièrement loué. La moyenne des opérations que nous traitons se situe entre 200 000 et 300 000 €.
Quel rendement pour un immeuble de rapport à Saint-Étienne ?
Entre 9 et 12 % de rendement brut sur les opérations avec travaux, 7 à 8 % sur un immeuble déjà rénové et loué. Le net avant impôt se situe généralement 2,5 à 3 points en dessous.
Faut-il créer une SCI pour acheter un immeuble ?
Pas obligatoirement. La SCI à l'IS a du sens pour capitaliser sans fiscalité immédiate ; le nom propre en LMNP reste souvent plus simple et plus efficace pour un premier immeuble en meublé. Un expert-comptable doit trancher selon votre situation.
Proposez-vous des immeubles avant leur mise en ligne ?
Oui. Les immeubles de rapport partent vite : nous les transmettons d'abord aux investisseurs déjà qualifiés dans notre fichier. Faites-nous connaître votre budget pour en faire partie.
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Recevez nos opportunités à rendement à Saint-Étienne
Dites-nous votre budget et votre objectif de rentabilité : nous vous envoyons les biens correspondants, souvent avant leur publication.