Aucun compromis de vente ne peut être signé sans le dossier de diagnostic technique (DDT). À Saint-Étienne, où une grande partie du parc date d'avant 1949, le dossier est souvent plus fourni qu'ailleurs. Voici exactement ce que vous devez faire réaliser, à quel prix, et dans quel ordre.
Le tableau récapitulatif 2026
| Diagnostic | Concerné si… | Validité | Prix constaté |
|---|---|---|---|
| DPE (performance énergétique) | Tous les biens | 10 ans | 100 – 250 € |
| Amiante | Permis avant le 1er juillet 1997 | Illimitée si absence | 80 – 140 € |
| Plomb (CREP) | Construction avant 1949 | 1 an (illimitée si négatif) | 100 – 200 € |
| Électricité | Installation de plus de 15 ans | 3 ans | 100 – 150 € |
| Gaz | Installation de plus de 15 ans | 3 ans | 100 – 150 € |
| ERP (état des risques) | Tous les biens | 6 mois | 0 – 30 € |
| Termites | Zones arrêtées par le préfet | 6 mois | 100 – 180 € |
| Assainissement non collectif | Bien non raccordé au tout-à-l'égout | 3 ans | 100 – 200 € |
| Loi Carrez | Lot en copropriété | Illimitée | 70 – 120 € |
| Bruit (aéroport) | Zone d'exposition au bruit | Illimitée | Inclus |
Prix moyens constatés auprès de diagnostiqueurs certifiés de la Loire (42) en 2026. Les tarifs sont libres.
Le DPE : le seul diagnostic qui change votre prix
Les neuf autres diagnostics informent. Le DPE, lui, déplace directement la valeur du bien. Dans la Loire, un logement classé F ou G subit une décote moyenne de 10 à 15 %, et sa location est progressivement interdite. À l'inverse, passer de E à C peut valoriser un bien de 7 à 15 %. C'est le seul diagnostic qu'il faut faire réaliser avant de fixer le prix, pas après.
Notre conseil : faites-le en premier, seul. Si le résultat est mauvais, vous avez encore le choix entre vendre en l'état avec un argumentaire travaux chiffré, ou réaliser un geste ciblé (chaudière, menuiseries) avant la mise en vente.
Spécificités du parc stéphanois
- Immeubles anciens du centre-ville et de Montaud : plomb (CREP) quasi systématique, construction antérieure à 1949.
- Copropriétés des années 60-70 (La Terrasse, Métare, Bellevue) : amiante presque toujours à contrôler.
- Maisons de bourg et pavillons de la couronne : électricité et gaz de plus de 15 ans dans la grande majorité des cas.
- Communes rurales de la Loire : penser au contrôle d'assainissement non collectif, souvent oublié et bloquant en fin de vente.
Les erreurs qui font perdre du temps
- Attendre le compromis : sans DDT complet, la signature est repoussée. Deux à trois semaines perdues en moyenne.
- Utiliser un DPE périmé : tous les DPE établis avant juillet 2021 sont caducs.
- Oublier l'ERP : valable 6 mois seulement, il doit souvent être refait entre le mandat et la signature.
- Choisir uniquement au prix : un diagnostiqueur non certifié pour un item rend le rapport inopposable.
En résumé
Prévoyez 400 à 700 € et une dizaine de jours pour un dossier complet, et lancez le DPE avant même de fixer votre prix. Chez L'Immobilier 42, nous coordonnons les rendez-vous de diagnostics avec nos partenaires locaux et intégrons directement les résultats à la stratégie de vente.