À Saint-Étienne, une part importante des appartements mis en vente sont des biens locatifs. Deux stratégies s'offrent au propriétaire bailleur : vendre occupé, immédiatement, ou attendre le départ du locataire pour vendre libre, plus cher. Voici comment trancher.
Vendre occupé : rapide, mais avec décote
Vous pouvez mettre en vente à tout moment, sans l'accord du locataire, qui doit simplement être prévenu pour l'organisation des visites (droit de visite encadré par le bail). Le bail est transféré à l'acquéreur.
- Avantages : loyers encaissés jusqu'à la signature, aucun préavis à respecter, cible d'investisseurs sensible à la rentabilité affichée.
- Inconvénients : marché d'acheteurs réduit (pas d'acheteur souhaitant y habiter), décote de 5 à 15 %, financement bancaire parfois plus lent.
La décote dépend surtout d'une chose : l'écart entre le loyer en cours et le loyer de marché. Un T3 stéphanois loué 520 € alors que le marché est à 560 € se vend presque au prix d'un bien libre s'il reste peu de bail. Loué 420 € avec un bail récent, la décote atteint facilement 15 %.
Vendre libre : plus cher, mais plus long
Pour récupérer le logement, il faut délivrer un congé pour vendre à l'échéance du bail : 6 mois de préavis en location vide, 3 mois en meublé. Ce congé vaut offre de vente au profit du locataire, qui bénéficie d'un droit de préemption de 2 mois (4 mois avec demande de prêt).
- Le prix indiqué dans le congé engage : le vendre ensuite moins cher à un tiers oblige à représenter l'offre au locataire.
- Attention au locataire protégé (plus de 65 ans et revenus modestes) : le congé n'est possible que si un relogement est proposé, ou si le bailleur remplit lui-même des conditions d'âge/de revenus.
- Comptez 6 à 9 mois entre la décision et la mise en vente réelle, sans loyer sur la fin.
Le calcul qui tranche
Comparez la décote en euros avec les loyers perdus pendant l'attente. Exemple pour un T3 à Saint-Étienne estimé 110 000 € libre, loué 520 € :
- Vente occupée à −8 % : 101 200 €, encaissement sous 3 mois, + 1 560 € de loyers = 102 760 €.
- Vente libre : 110 000 €, mais 8 mois d'attente dont 3 sans loyer, charges et taxe foncière à porter ≈ −2 000 € = 108 000 € net, 8 mois plus tard.
Autrement dit : la vente libre gagne quand la décote dépasse 8 à 10 %, la vente occupée gagne quand vous avez besoin de trésorerie rapidement ou que le locataire est en place depuis longtemps et bon payeur.
Les documents à préparer
- Bail en cours, avenants et état des lieux d'entrée.
- Quittances des 12 derniers mois et justificatif du dépôt de garantie (transféré à l'acquéreur).
- Dernière révision de loyer et régularisation de charges.
- Dossier de diagnostics techniques complet.
- Pour une copropriété : PV d'assemblées générales des 3 dernières années et appels de fonds.