À Saint-Étienne, un logement ancien se négocie souvent entre 100 000 € et 200 000 €. Question la plus posée par les acheteurs : combien vont réellement coûter les frais de notaire ? Réponse chiffrée, sans langue de bois.
Ce que couvrent vraiment les « frais de notaire »
L'appellation est trompeuse. Sur les 7 à 8 % que vous payez dans l'ancien, seuls 1 à 1,5 % reviennent réellement au notaire (émoluments). Le reste est composé :
- Droits de mutation (5,80 %) reversés au département de la Loire et à la commune.
- Contribution de sécurité immobilière (0,10 %) pour l'enregistrement au service de publicité foncière.
- Débours : documents d'urbanisme, état hypothécaire, cadastre (200 à 400 €).
Simulation par prix d'achat
| Prix du bien | Ancien | % | Neuf | % |
|---|---|---|---|---|
| 80 000 € | 6 400 € | 8,0 % | 2 400 € | 3,0 % |
| 150 000 € | 11 250 € | 7,5 % | 4 500 € | 3,0 % |
| 220 000 € | 16 060 € | 7,3 % | 6 380 € | 2,9 % |
| 300 000 € | 21 600 € | 7,2 % | 8 400 € | 2,8 % |
Chiffres indicatifs pour un achat en résidence principale dans la Loire (42), hors frais de crédit et de garantie.
Ancien vs neuf : jusqu'à 6 750 € d'écart
À prix égal, un logement neuf (VEFA) fait économiser ≈ 4,5 % du prix en frais réduits. Mais attention : le neuf est généralement 15 à 25 % plus cher au m² que l'ancien à Saint-Étienne. L'économie sur les frais est vite absorbée par le prix d'achat.
Ce qui peut faire baisser la facture
- Séparer le mobilier (cuisine équipée, meubles) du prix du bien : les frais ne s'appliquent pas sur cette part. Économie possible : 300 à 800 €.
- Négocier les émoluments du notaire : depuis 2021, le notaire peut consentir une remise de 20 % sur la tranche au-dessus de 100 000 €.
- Primo-accédant : certains prêts (PTZ) réduisent le coût global du financement, pas les frais eux-mêmes.
Erreurs classiques à Saint-Étienne
- Oublier les frais dans son budget : sur un achat à 150 000 €, il faut prévoir 161 250 € au total. La banque prête rarement les frais.
- Croire que le notaire empoche tout : la majorité part en taxes. Négocier n'a de sens que sur les émoluments.
- Confondre frais d'agence et frais de notaire : ce sont deux lignes distinctes. Les honoraires d'agence sont, chez L'Immobilier 42, à la charge du vendeur.
En résumé
Pour un achat à 150 000 € dans l'ancien à Saint-Étienne, prévoyez environ 11 250 € de frais de notaire, soit 7,5 % du prix. Dans le neuf, la facture tombe à 4 500 €. Ces montants sont incompressibles à 90 %, mais quelques astuces permettent de récupérer 500 à 1 500 € en négociant intelligemment.