Vous vendez une résidence secondaire, un bien locatif ou un logement reçu en héritage dans la Loire ? Contrairement à la résidence principale, la vente génère une plus-value imposable. Voici comment elle se calcule, et surtout comment la réduire légalement.
Le calcul, étape par étape
La plus-value brute est la différence entre le prix de vente corrigé et le prix d'acquisition majoré.
- Prix de vente diminué des frais de vente justifiés (diagnostics, mainlevée d'hypothèque).
- Prix d'achat majoré des frais d'acquisition : forfait de 7,5 % ou frais réels sur justificatifs.
- Travaux : montant réel facturé par une entreprise, ou forfait de 15 % du prix d'achat après 5 ans de détention.
Le barème des abattements pour durée de détention
| Durée de détention | Abattement impôt (19 %) | Abattement social (17,2 %) |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| 6 à 21 ans | 6 % / an | 1,65 % / an |
| 22e année | 4 % (exonération totale) | 1,60 % |
| 23 à 30 ans | Exonéré | 9 % / an |
| Au-delà de 30 ans | Exonéré | Exonéré |
Exemple chiffré dans la Loire
Appartement acheté 90 000 € à Saint-Étienne il y a 12 ans, revendu 140 000 €, sans facture de travaux.
- Prix d'achat majoré : 90 000 € + 7,5 % (6 750 €) + forfait travaux 15 % (13 500 €) = 110 250 €
- Plus-value brute : 140 000 − 110 250 = 29 750 €
- Abattement 12 ans : 42 % pour l'IR, 11,55 % pour les prélèvements sociaux
- Impôt : 29 750 × 58 % × 19 % ≈ 3 279 € · Prélèvements sociaux : 29 750 × 88,45 % × 17,2 % ≈ 4 526 €
- Total dû ≈ 7 805 €, prélevé par le notaire le jour de la vente.
Simulation indicative. Seul votre notaire établit le calcul officiel.
Les 6 cas d'exonération à connaître
- Résidence principale : exonération totale, sans condition de durée.
- Première vente d'un autre logement avec remploi du prix dans l'achat de sa résidence principale sous 24 mois.
- Prix de vente inférieur à 15 000 € (fréquent pour un garage ou une petite parcelle).
- Détention de plus de 30 ans.
- Retraités ou titulaires d'une carte d'invalidité sous conditions de revenu fiscal.
- Expropriation avec remploi de l'indemnité dans les 12 mois.
Les réflexes qui font baisser la note
- Retrouvez vos factures de travaux : au-delà de 15 % du prix d'achat, le réel bat toujours le forfait.
- Vérifiez la date d'acquisition exacte : quelques mois de plus peuvent faire gagner une année d'abattement.
- En cas de succession, la valeur retenue est celle déclarée dans l'acte de notoriété : une valeur sous-estimée alourdit la plus-value future.