Les annonces affichent toujours un rendement brut, parce que c'est le chiffre le plus flatteur. Ce qui détermine réellement si une opération tient debout, c'est le rendement net-net et le cash-flow mensuel. Voici les quatre calculs à faire, dans l'ordre.
1. Le rendement brut : la première sélection
(Loyer mensuel × 12) ÷ prix d'achat frais et travaux inclus × 100. Ce calcul ne sert qu'à trier rapidement. Son unique règle : le prix retenu doit inclure les frais de notaire, les honoraires d'agence et le budget travaux, sans quoi le chiffre est mensonger.
Cas réel stéphanois : T2 de 45 m² acheté 62 000 € honoraires inclus, 5 500 € de frais de notaire, 8 500 € de rafraîchissement, soit 76 000 € tout compris. Loué 420 € par mois, soit 5 040 € par an. Rendement brut : 6,6 % — bien loin des 8,1 % que donnerait le calcul sur le seul prix affiché.
2. Le rendement net de charges
On retire les charges réelles d'exploitation. Sur ce même T2 :
| Poste | Montant | Commentaire |
|---|---|---|
| Taxe foncière | 620 € / an | Souvent proche d'un mois et demi de loyer |
| Charges non récupérables | 380 € / an | Entretien parties communes, honoraires syndic |
| Assurance PNO + loyers impayés | 260 € / an | Facultatif mais recommandé |
| Provision travaux | 400 € / an | 5 % du loyer minimum |
| Vacance locative | 340 € / an | Un mois de loyer par prudence |
Total des charges : 2 000 € par an. Loyer net : 5 040 − 2 000 = 3 040 €. Rendement net : 3 040 ÷ 76 000 = 4 %. C'est ce chiffre-là qu'il faut comparer d'un bien à l'autre.
3. Le net-net : après impôt
En location nue au barème, avec une tranche à 30 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux, l'imposition ampute encore le résultat d'environ 1,4 point. En LMNP au réel, l'amortissement ramène le plus souvent l'impôt à zéro les premières années : le net-net reste alors proche des 4 %. C'est exactement pour cette raison que la question du statut se pose avant l'achat, pas à la déclaration.
4. Le cash-flow : le seul chiffre qui se vit au quotidien
Financement du T2 sur 20 ans à 3,4 % : mensualité d'environ 435 € assurance comprise. Loyer 420 €, charges mensualisées 167 €. Cash-flow : −182 € par mois. L'opération demande un effort d'épargne.
Le même exercice sur un studio à 35 000 € tout compris loué 340 € donne une mensualité de 200 €, des charges de 85 € et un cash-flow de +55 € par mois. Deux biens de la même ville, deux logiques opposées : c'est là que se joue la qualité d'une opération, pas dans le rendement affiché.
Les erreurs qui coûtent le plus cher
- Retenir un loyer de marché optimiste plutôt que le loyer réellement constaté dans la rue.
- Oublier la vacance : sur un secteur mal choisi, deux mois de vide annulent la rentabilité.
- Ignorer les travaux votés en assemblée générale, parfois 8 000 € par lot sur un ravalement.
- Négliger le DPE : un F ou un G se reloue moins bien et se revend avec une décote.
- Acheter sans se demander à qui l'on revendra dans cinq ans.
Chiffres indicatifs constatés sur le marché stéphanois en 2026, à ajuster bien par bien.